稼轩分享 | 西安市商品房销售案场公示指南

文 | 稼轩房地产专业委员会  苌静思 林强

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很多购房者对项目的第一印象往往是通过售楼部获得的。因此，各大开发商们不惜耗资百万打造项目的“门面”，只为给购房者们一个好的购房体验。“面子”足了，但是有些开发商却没有兼顾到“里子”。销售案场的公示工作没有搞好，购房者产生疑惑，售后纠纷层出不穷，行政监管部门也要进行惩处，严重的甚至影响项目销售大局。本文就将西安市对销售案场公示文件的要求作以整理归纳，供各在我市有在售项目的开发商、购房者参考。

一、“房地产开发的门槛”——《企业营业执照》、《房地产开发资质证书》

以上两项文件是证明房地产开发企业具备地产基本开发能力的证明，公示事宜主要由《西安市住房保障和房屋管理局关于进一步规范商品房销售行为有关问题的通知》（后简称“《西安市规范预售通知》”）第二条做了详细规定。且《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》对未公示以上两项文件的行为的记分处罚做出了相应规定。

二、“五证没有亮，掏钱之前想一想”——《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》或《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预（销）售许可证》

“五证”不仅是地产开发销售的必要手续，也是购房者最为关心的办证必备手续。公示“五证”不仅利于执法监督部门的检查，也利于购房者快速对项目合规性进行了解。公示事宜也是主要由《西安市规范预售通知》第二条做了详细规定。且《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》对未公示以上五项文件的行为的记分处罚同样做出了相应规定。但值得注意的是，所售楼盘地块与楼号必须与“五证”所许可的范围一定，避免出现证书和实际销售不一致的情况。

三、“委托销售，授权不能省”——《商品房销售委托书》、《房地产经纪机构备案证书》、 授权委托书及委托范围、权限

部分开发商为了节省人力资源、快速回笼资金或欠缺销售经验，常常会选择委托第三方代理机构进行销售。由于第三方介入，开发商与购房者不直接接触，消费者进行信息获取就变得更加困难，代理方与开发商的纠纷也常常会影响到购房者的切身利益。所以委托销售需要严格监管。上述信息的公示主要由住建部《进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》、《西安市规范预售通知》等规定做以规范。另外，开发商与第三方可能担心公示此项目可能涉及透漏商业秘密，对此，笔者认为只要将委托书、备案证书等信息予以简要公示即可，只要不与双方合作的具体协议冲突就不构成违规。

四、“价格、销控双透明”——房屋销售价格及《销控表》

我国实行商品房“明码标价”制度已近9年，2011年出台的《商品房销售明码标价规定》及《西安市规范预售通知》都详细的规定上述信息的公示事宜，现阶段西安市房屋明码标价相对较为规范，但问题往往出现在尾盘阶段，销售案场常常会将《销控表》撤下，而出现违规情况。

五、“项目情况提前说，卖的真心，买的放心”——《项目规划总平面图》、《楼幢建筑平面图》、已批准预售的楼幢、房屋对应土地使用年限、房屋规划用途、房产测绘成果报告、房屋户型详图、停车位配比、前期物业服务及其他影响购房决定的因素等

上述规定同样出自《西安市规范销售通知》，由于上述信息较多，涉及较广。实践中，除图纸等文件需要专门张贴或放置在销售案场醒目位置外，其他信息通常汇总为一面《项目概况表》放置在销售案场门口，一来符合规定，二来可以起到宣传的目的。

六、“法律法规、政策、合同范本不能丢”——《商品房买卖合同示范文本》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》

《商品房销售管理办法》第二十三条明确规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”至于如何明示，开发商应将上述文件连同《前期物业服务合同》放置于销售案场醒目位置，并可以在《购房者须知》或《项目介绍手册》中明示，并让购房者签字确认。

七、“其他需要公示的事项”——省市有关房地产调控文件、抵押权人同意销售抵押房屋的证明材料、商品房预售资金监管银行名称和监管账号、驻场销售人员照片、姓名、上岗证书编号、房管、物价、工商等监管部门的举报电话。

上述信息涉及抵押物处置、资金监管、销售顾问资质等商品房销售的方方面面的风险点并在《西安市规范销售通知》都有相应规定，且具有对应的扣分惩处机制。

以上七点，囊括了现阶段西安市销售案场所需公示的全部内容及注意要点，虽然公示内容较为繁杂，但目的很简单，就是让开发商卖的明白，购房者买的放心，构建房地产市场的良好秩序。

编辑 | 稼轩文编社

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